Mietwohnung in der Insolvenz: Was mit Vertrag und Kaution passiert
Wer Privatinsolvenz anmeldet, sorgt sich häufig zuerst um die Wohnung. Das Insolvenzrecht behandelt Mietverhältnisse über Wohnraum jedoch mit einigem Bestandsschutz: Der Vertrag läuft weiter, alte Rückstände berechtigen für sich genommen nicht mehr zur Kündigung, und für die laufende Miete gibt es klare Zuständigkeiten. Dieser Beitrag ordnet Vertrag, Kaution und Mietschulden entlang des Verfahrensablaufs ein.
Der Mietvertrag läuft weiter: Grundsatz und Ausnahmen
Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens endet Ihr Mietvertrag nicht: Nach Paragraf 108 InsO bestehen Mietverhältnisse über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, also für das Vermögen, das der Verwalter für die Gläubiger verwaltet. Die Eröffnung selbst ist kein Kündigungsgrund, und Klauseln, die dem Vermieter allein wegen der Insolvenz ein Lösungsrecht geben, sind nach Paragraf 119 InsO unwirksam. Vertragspartei bleiben Sie; auf den Verwalter geht nach Paragraf 80 InsO nur das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über das zur Masse gehörende Vermögen über.
Ausnahmen betreffen andere Kündigungsgründe und andere Konstellationen. Der Vermieter kann weiterhin aus Gründen kündigen, die mit der Insolvenz nichts zu tun haben, etwa wegen Eigenbedarfs, wegen Pflichtverletzungen oder wegen Rückständen, die erst nach dem Eröffnungsantrag entstehen. War die Wohnung Ihnen bei Verfahrenseröffnung noch nicht überlassen, gilt die Sonderregel des Paragraf 109 Absatz 2 InsO. Zu unterscheiden ist die umgekehrte Lage, in der nicht Sie, sondern der Vermieter insolvent wird oder die Immobilie verkauft. Verkauft der Eigentümer außerhalb einer Insolvenz, tritt der Erwerber nach Paragraf 566 BGB in den Vertrag ein, ohne ein Sonderkündigungsrecht zu erhalten. Nur wenn der Insolvenzverwalter im Verfahren über das Vermögen des Vermieters veräußert, kann der Erwerber nach Paragraf 111 InsO unter Einhaltung der gesetzlichen Frist und nur zum ersten zulässigen Termin kündigen; die Wohnraumschutzvorschriften bleiben zu beachten.
Die Insolvenzeröffnung beendet kein Mietverhältnis über Wohnraum. Sie verschiebt nur, aus welchem Vermögen die Miete zu zahlen ist.
Kündigungssperre wegen alter Mietrückstände nach Paragraf 112 InsO
Alte Mietrückstände sind der häufigste Anlass für Kündigungen. Hier greift Paragraf 112 InsO: Ab dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der vor diesem Antrag eingetreten ist, und auch nicht wegen der Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse. Maßgeblich ist der Eingang des Eröffnungsantrags bei Gericht, nicht erst die spätere Eröffnung. Die Sperre wirkt für die Dauer des Verfahrens; seine Forderung muss der Vermieter zur Tabelle anmelden (Paragraf 174 InsO). Ob er nach Aufhebung des Verfahrens auf die alten Rückstände zurückkommen kann, ist umstritten; praktisch entschärft wird die Frage durch die Restschuldbefreiung nach Paragraf 301 InsO.
Die Sperre hat Grenzen, die in der Praxis oft übersehen werden. Ist die Kündigung bereits vor dem Eröffnungsantrag zugegangen, bleibt sie wirksam; Paragraf 112 InsO macht sie nicht rückwirkend unwirksam, und ein laufender Räumungsprozess wird durch den Antrag allein nicht gestoppt. Unterbrochen wird das Verfahren erst, wenn ein allgemeines Verfügungsverbot angeordnet oder das Insolvenzverfahren eröffnet wird (Paragraf 240 ZPO). Ebenso wenig schützt die Vorschrift vor Kündigungen wegen Rückständen aus der Zeit nach dem Antrag.
Die Enthaftungserklärung des Verwalters nach Paragraf 109 InsO
Die laufende Miete belastet nach der Eröffnung die Masse. Deshalb erlaubt Paragraf 109 Absatz 1 Satz 2 InsO dem Verwalter bei der Wohnung des Schuldners die sogenannte Enthaftungserklärung: Er erklärt gegenüber dem Vermieter, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf einer bestimmten Frist fällig werden, im Insolvenzverfahren nicht geltend gemacht werden können. Die Frist beträgt nach Paragraf 109 Absatz 1 Satz 1 InsO drei Monate zum Monatsende; ist im Einzelfall eine kürzere Frist maßgeblich, gilt diese. Die Erklärung ist keine Kündigung: Der Mietvertrag besteht zwischen Ihnen und dem Vermieter unverändert fort, und ein Auszug ist mit ihr nicht verbunden.
Mit Wirksamwerden der Erklärung wird die Wohnung aus der Haftung der Masse gelöst. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie die Miete aus Ihrem insolvenzfreien Vermögen, also im Wesentlichen aus dem pfändungsfreien Teil Ihres Einkommens. Bis dahin ist die Miete, die auf die Zeit nach der Eröffnung entfällt, Masseverbindlichkeit nach Paragraf 55 Absatz 1 Nummer 2 InsO und vorweg aus der Masse zu berichtigen; Ansprüche für die Zeit davor sind nach Paragraf 108 Absatz 3 InsO Insolvenzforderungen. Im Eröffnungsmonat wird zeitanteilig aufgeteilt. Weil Verwalter die Erklärung in Verbraucherverfahren regelmäßig früh abgeben, ist dieser Zwischenzeitraum meist kurz.
Zwei Missverständnisse tauchen regelmäßig auf. Manche Mieter stellen die Zahlungen ein, weil sie die Enthaftungserklärung für eine Freistellung von der Miete halten; tatsächlich bleiben Sie zur Zahlung verpflichtet, nur eben aus dem insolvenzfreien Vermögen. Umgekehrt lesen manche Vermieter aus der Erklärung eine Vertragsbeendigung heraus und verlangen die Räumung; dafür fehlt die Grundlage, solange kein eigener Kündigungsgrund vorliegt. Ob und wann der Verwalter die Erklärung abgibt, entscheidet er im Rahmen seiner Amtsführung; einen Anspruch darauf haben weder Sie noch der Vermieter.
Die Mietkaution zwischen Insolvenzmasse und Vermieter
Die Mietkaution richtet sich nach Paragraf 551 BGB: Sie darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen, ist in drei Monatsraten zahlbar und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt werden. Ihr Rückzahlungsanspruch ist zunächst nur ein künftiger Anspruch; er gehört grundsätzlich zur Insolvenzmasse, wird aber erst fällig, wenn das Mietverhältnis beendet ist und dem Vermieter eine angemessene Abrechnungsfrist zugestanden wurde. Bis dahin darf der Vermieter offene Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Sicherheit verrechnen.
Wie die Kaution zwischen Masse und insolvenzfreiem Vermögen zuzuordnen ist, hängt vom Zeitpunkt ab. Wurde sie vor der Verfahrenseröffnung aus dem damaligen Vermögen geleistet, spricht viel für eine Zuordnung zur Masse; nach einer Enthaftungserklärung ist die Abgrenzung für spätere Zeiträume nicht in allen Punkten geklärt, weshalb Sie sich auf pauschale Aussagen älterer Ratgeber nicht verlassen sollten. Umgekehrt gilt: Wird der Vermieter insolvent, ist die Kaution nur geschützt, wenn er sie tatsächlich getrennt von seinem Vermögen angelegt hat (Paragraf 551 Absatz 3 BGB); dann steht Ihnen ein Aussonderungsrecht zu. Hat er die Anlagepflicht verletzt, bleibt regelmäßig nur eine Insolvenzforderung.
Neue Mietschulden während des Verfahrens
Rückstände, die nach der Verfahrenseröffnung entstehen, sind keine Insolvenzforderungen. Die Restschuldbefreiung erfasst nach Paragraf 301 InsO nur Forderungen, die bis zur Eröffnung begründet waren; neue Mietschulden bleiben deshalb nach Verfahrensende in voller Höhe bestehen. Solange die Wohnung der Masse zugeordnet ist, sind sie Masseverbindlichkeiten nach Paragraf 55 InsO, danach Verbindlichkeiten Ihres insolvenzfreien Vermögens; kündigen kann der Vermieter wegen solcher Rückstände in beiden Fällen, denn die Sperre des Paragraf 112 InsO greift nur für Verzug vor dem Eröffnungsantrag.
Praktisch bedeutsam ist die Abgrenzung bei Betriebskostenabrechnungen. Ob eine Nachzahlung Insolvenzforderung oder Masseverbindlichkeit ist, richtet sich nicht nach dem Datum der Abrechnung, sondern nach dem Zeitraum, dem die Kosten zuzuordnen sind; Forderungen für die Zeit vor der Eröffnung meldet der Vermieter nach Paragraf 174 InsO zur Tabelle an. Bei laufenden Rückständen droht die fristlose Kündigung nach Paragraf 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB: Erforderlich ist Verzug für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon oder, über einen längeren Zeitraum, ein Rückstand von zwei Monatsmieten. Bei Wohnraum ist ein Teil nach Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 1 BGB erst nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Gleichen Sie den Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig aus, wird die fristlose Kündigung nach Paragraf 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB unwirksam; eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach ständiger Rechtsprechung des BGH unberührt. Eine Gesetzesänderung wird diskutiert, ist aber nicht in Kraft.
Umzug in eine günstigere Wohnung: Was vorher zu klären ist
Ein Umzug in eine günstigere Wohnung ist während des Verfahrens möglich, aber nicht verlangt. Bedenken Sie, dass hohe Wohnkosten den pfändungsfreien Betrag nicht automatisch erhöhen: Die Pfändungsfreigrenzen nach Paragraf 850c ZPO enthalten pauschale Beträge und werden seit 2021 jährlich zum 1. Juli neu festgesetzt und bekannt gemacht. Einen höheren Freibetrag kann allein das Insolvenzgericht auf Antrag festsetzen, und zwar nur unter den Voraussetzungen der Paragrafen 36 InsO und 850f ZPO. Konkrete Beträge sollten Sie stets der jeweils aktuellen Bekanntmachung entnehmen, weil ältere Angaben schnell veralten.
Vor einem Umzug sind einige Punkte zu klären. Die Kündigung der alten Wohnung stimmen Sie mit dem Verwalter ab, solange die Enthaftungserklärung noch nicht wirkt; die alte Kaution wird erst nach Vertragsende und Abrechnung frei und steht für die neue Wohnung meist nicht rechtzeitig zur Verfügung. Die neue Kaution und die Umzugskosten müssen Sie aus dem insolvenzfreien Vermögen aufbringen, wobei Paragraf 551 Absatz 2 BGB die Zahlung in drei Raten erlaubt. Rechnen Sie außerdem damit, dass die Verfahrenseröffnung nach Paragraf 9 InsO öffentlich bekannt gemacht wird; Auskunfteien haben ihre Speicherfrist für erteilte Restschuldbefreiungen 2023 auf sechs Monate verkürzt, zuvor waren es drei Jahre.
Rechtsstand: Juli 2026. Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum genannten Zeitpunkt allgemein wieder. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Jährlich angepasste Beträge und Freigrenzen können sich zwischenzeitlich geändert haben.
